El año del ‘co’: coliving, cohousing y copropiedad

Si hay un prefijo repetido durante este 2022 en el sector inmobiliario este es el de ‘co’. El coliving y el cohousing se han consolidado como modelo dentro del ‘ladrillo’, mientras la copropiedad de viviendas ha irrumpido con fuerza en el segmento de segundas residencias. Los apartamentos flexibles también han vivido un final de ejercicio frenético con la apertura de un activo de más de 800 apartamentos en Rivas.

El buen momento del coliving lo demuestran algunos datos recogidos por consultoras como CBRE. Durante el primer semestre de 2022 transaccionaron 3.900 camas nuevas y se registró una inversión de 433 millones de euros, concentrando el 18% del total del gasto en living, según los datos de CBRE. Esta cifra supuso multiplicar por mil la inversión alcanzada en el primer trimestre (alrededor de los 35 millones) y quintuplicar la inversión que captó este segmento en España en el conjunto de 2021  (alrededor de 100 millones de euros).

Antes de nada, lo mejor es explicar en qué consiste el coliving. Un concepto que explica de manera muy clara Natalia Tova, miembro del equipo especializado en Real Estate de EY Abogados. «El coliving es una fórmula de convivencia en la que los huéspedes o residentes se instalan en una habitación o estancia privada, compartiendo por otra parte las restantes zonas de la vivienda de manera común. Es lo que desde mi punto de vista, pudiera parecerse más a una residencia de estudiantes, en la que zonas como la cocina o el salón son de uso y disfrute de todos los habitantes de la casa», afirma.

«Una de las notas identificativas de este modelo residencial es la temporalidad, es decir, no está pensado para largas estancias, sino más bien para ocupaciones de no más de un año. Esto ayuda a que estudiantes y trabajadores con necesidades concretas de movilidad puedan encontrar una solución sin que tengan que decantarse por hoteles o alquileres que no se ajustan a los plazos o a las condiciones que necesitan», agrega.

Las administraciones se vuelcan en el coliving

La realidad es que se trata de un modelo en el que se han interesado algunas administraciones como la de Sevilla demostraron su apuesta por este modelo. En concreto, en septiembre, el Ayuntamiento de la ciudad andaluza, a través de su empresa pública Emvisesa, aprobó de forma inicial una ampliación del Plan Municipal de Vivienda, Suelo y Rehabilitación, vigente hasta el año 2023, para adecuarse a diversos cambios en las normativas europea, estatal y andaluza e incluir nuevas fuentes de financiación (como los fondos Next Generation), parcelas municipales adicionales donde desarrollar nuevas promociones o rehabilitarlas y colivings, que no estaban contemplados en el documento original de 2018.

Barcelona es, por su parte, la primera ciudad en implantar el coliving. En diciembre, el Ayuntamiento acabó de aprobar una adaptación de su PGM para la implantación de ‘coliving’ en toda la ciudad. Cataluña fue la primera comunidad autónoma en plantearse la necesidad de dar respaldo jurídico a las nuevas modalidades residenciales de uso compartido de suelo (‘coliving’ y ‘cohousing’) y ahora ya es un hecho.

La Comunidad de Madrid también comenzó a principios de 2022 en regularizar un tipo de vivienda que proviene del norte de Europa. El Gobierno regional ha regularizado, por primera vez, las condiciones para autorizar el ‘cohousing senior’.

Barcelona también apuesta por este segmento dentro del coliving si se atiende al último anuncio realizado en diciembre. El Ayuntamiento a través del l’Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació, adjudicará la mayor cantidad viviendas de ‘cohousing senior’ para personas con más de 65 años, en total se asignarán 345 viviendas. Los pisos, que se empezarán a adjudicar en enero, están ubicados en las promociones Porta Trinitat (en el barrio de la Trinitat Vella, con 85 viviendas), Casernes de Sant Andreu (con 152 viviendas) y Veneçuela (en Provençals del Poblenou, con 60 viviendas).

En este modelo de negocio también destaca en 2022 el primer senior cohousing industrializado. En concreto, la cooperativa de personas mayores Jubilar Villa Rosita, MMN arquitectos y Morar Arquitectura, el gestor Zerocity y la constructora ACR firmaron en el último mes del ejercicio anterior un IPD (Integrated Project Delivery) para la construcción de un senior cohousing con un sistema industrializado en Steel Framing, en la Colonia de Torrelodones (Madrid).

Apetito inversor

Es tal el apetito por este segmento que grandes fondos se han interesado en adquirir porcentajes de compañías dedicas a esta actividad. Este es el caso de Starwood Capital, que adquirió en junio una participación no mayoritaria del 22,5% de la firma de ‘coliving’ DoveVivo por 50 millones de euros. Precisamente, DoveVivo anunció en mayo la conversión de la antigua residencia del Marqués de Villa Magna (Madrid) en un coliving. El inmueble, que data de 1870, cuenta con 67 habitaciones y 2.700 m2 construidos.

Otros fondos han tomado posiciones con sus conceptos de ‘coliving’ en España. Patron Capital también estrenó en junio su marca Cotown, especializada en vivienda compartida temporal. El grupo anunció una inversión de 150 millones de euros en crecer por todo el país, con el foco puesto en Madrid y Bilbao, tal y como han explicado a idealista/news fuentes del grupo.

Un ‘player’ muy importante en este sector es Dazia Capital que ha centrado su actividad en la capital de España. En marzo, la compañía adquirió un antigua nave industrial en Madrid por 15 millones para levantar un ‘coliving’. El inmueble, ubicado en el número 9 de la calle Anastasio Herrero, cuenta con 2.700 m2. Además, en noviembre, Dazia Capital compró suelo para construir un ‘coliving’ junto al aeropuerto de Barajas. La promotora se hizo con un suelo situado junto al aeropuerto Adolfo Suárez de Madrid para levantar un proyecto que supondrá la construcción de 480 nuevos apartamentos en Valdebebas. La parcela cuenta con una superficie de más de 6.600 m2 y una edificabilidad de 19.500 m2, y albergará apartamentos en forma de estudio y de una sola habitación.

También en Madrid, la alemana Habyt anunció en 2022 el desarrollo del mayor ‘coliving’ de España y el tercero de Europa. El activo contará con 2.900 m2, 128 habitaciones y estará terminado en verano de 2023.

Un modelo que se extiende en España

Pero Madrid y Barcelona no son las únicas ciudades que han anunciado proyectos para este segmento del inmobiliario. Marjal, por ejemplo, comenzó a comercializar las 49 viviendas de su coliving en Alicante por unos 700 euros al mes. Hacia mitad del año, Kategora desveló una inversión de 22 millones en un ‘coliving’ de nueve plantas en Pamplona. Se trata de 170 estudios y apartamentos de un dormitorio más zonas comunes ubicados en el barrio de Soto Lezkairu, una de los más demandados de la capital navarra. La inauguración se prevé para finales de 2024.

Volviendo a Madrid, en diciembre se produjo la apertura del mayor activo de apartamentos flexibles de España, localizada en Rivas. Be Casa Rivas ya ha dado la bienvenida a los primeros inquilinos de sus apartamentos flexibles o ‘serviced apartments’. Se trata de un activo localizado en Rivas-Vaciamadrid (Madrid), que ha contado con una inversión de 85 millones de euros, que se han traducido en un inmueble de 843 apartamentos con una multitud de ‘amenities’. Entre los servicios destacan dos gimnasios (uno cubierto y otro descubierto), una piscina, una azotea para eventos, un lavadero para mascotas o un salón para eventos. Los precios van desde los 700 euros de los estudios hasta los 1.000/1.100 euros de los apartamentos con dos habitaciones y dos baños. Cabe destacar que dentro de esta cantidad entran todos los suministros (agua, luz, internet…), es decir, es una tarifa plana.

Aunque, tal vez, el proyecto más peculiar se localiza en el norte de Galicia, donde en mayo salió a la venta una aldea para levantar un ‘cohousing’ en una reserva natural gallega por 137.000 euros. En la privilegiada Reserva Natural de O Courel (Galicia), que forma parte de la Red Natura 2000 y cerca del Camino de Santiago, estuvo en venta un conjunto de edificaciones que forman una aldea independiente y que pueden destinarse a levantar un cohousing, un proyecto turístico, agrícola o ganadero.

El coliving, también ha marcado otro hito durante 2022. En concreto, la compañía Reental, que lanzó al mercado el primer coliving tokenizado del mundo. Se trata de un edificio en Málaga en el que el usuario tiene su habitación privada, pero comparte con otros inquilinos zonas comunes para propiciar el networking.

La copropiedad llega a España

Pero cómo se hablaba al comienzo de este artículo, este 2022 había sido el año del ‘co’ y no es sólo debido al coliving o al cohousing, sino también a la copropiedad, un modelo que ha irrumpido con fuerza en el mercado de las segundas residencias. Pero, ¿en qué consiste? Se trata de un modelo de negocio que te permite ser propietario de parte de una segunda residencia. El modelo de negocio es sencillo. El interesado en adquirir una segunda residencia en España se puede acercar hasta las empresas que se dedican a ello y: transmitirle de cuánto dinero (presupuesto) dispone, qué ubicación le atrae y cuántas semanas le gustaría disponer del activo.

Todas las empresas dedicadas a este modelo de negocio lo primero que hacen es dividir la propiedad en ocho partes o fracciones, para que los propietarios puedan comprar un mínimo de una fracción y un máximo de cuatro. Todos los gastos se reparten entre los propietarios y el derecho a disfrute por fracción es de seis semanas al año, incluida una semana en temporada alta, como mínimo. En total 44 noches al año por octavo.

La compañía americana Pacaso es una de las que más ha apostado por este modelo. De hecho, desde su llegada al mercado hace menos de dos años, la plataforma inmobiliaria que ayuda a las personas a comprar y ser copropietarias de una segunda casa de lujo, ha pagado a los agentes con los que ha colaborado más de 21 millones de dólares (21,7 millones de euros al cambio actual) en comisiones de venta.

Se trata de un modelo que se resume de este modo: El lujo más económico para ricos. Pero la realidad es que este modelo también ha aterrizado en la clase media. En este escenario aparece Suomma, una compañía de origen español que pretende implantar este modelo en viviendas más asequibles y acercar así la segunda residencia a otro perfil de cliente.