El inmobiliario planta su ‘tienda de campaña’ particular en un nuevo emplazamiento. En los últimos meses, muchos han sido los grupos del sector que han mostrado su interés por un nuevo tipo de activo: los campings. En idealista/news hemos hablado con los principales actores del sector para que nos expliquen por qué ha despertado el deseo de invertir por estos complejos a una parte del negocio inmobiliario y, sobre todo, para conocer cuáles son sus características y cuál es la rentabilidad que puede aportar. Ya sea de montaña o de playa, los campings son el nuevo activo alternativo para tener en cuenta en el inmobiliario español.
Para Carlos de la Torre, director REIB de CBRE España, “hay un fenómeno creciente dentro de los sectores alternativos donde los inversores están virando a nuevos ‘asset class’, diversificando sus carteras, siendo los campings uno de estos”. El directivo también añade que “no ocurre solo con los campings, sino también con otros activos como student housing o senior living. Los inversores inmobiliarios están convergiendo a sectores alternativos donde el valor que el operador que gestiona estos activos aporta a la inversión inmobiliaria es fundamental”, sostiene.
Para de la Torre “los campings en España cuentan con unos fundamentales únicos en cuanto a la capacidad de España de atraer turismo, además de cubrir una parte de la demanda con menor coste adquisitivo y enfocada en una experiencia más cercana a la naturaleza. Desde un punto de vista de inversión, es aún un sector eminentemente atomizado, por lo que en los próximos años veremos una consolidación y profesionalización del sector por parte de operadores e inversores institucionales”.
En cuanto a datos, Jesús Rodríguez Maseda, director de Consultoría Estratégica Hoteles en Savills explica que el mercado del Camping en Europa ha crecido sustancialmente desde 2017, donde el histórico reflejaba 4,28 billones de euros € de ingresos totales, aumentando un 7,9% en 2019 y con una previsión de que alcance en 2027 la cifra de 5,69 billones de euros, un 35,8% más sobre la cifra de 2022. Dentro del segmento, destaca el glamping como el producto estrella que sustenta gran parte del crecimiento (más de un 10% anual) hasta suponer casi un 25% del total de la oferta”, explica.
Según Juan Garnica, director ejecutivo de Hoteles en Savills, la inversión inmobiliaria se está fijando más en este tipo de activos ya que “la propiedad mucho más institucional de estos activos en Europa, el auge de la industria turística en el Sur de Europa y especialmente en España, su carácter eco sostenible y poco invasivo, el desarrollo de nuevos productos de mayor calidad y los atractivos márgenes operativos, junto con una creciente profesionalización de la gestión son las claves de su creciente atractivo como inversión inmobiliaria alternativa”.
Camping o ‘glamping’
Hay dos modalidades de negocio diferenciadas, el camping y el ‘glamping’. “El primero es un formato bien conocido, mientras que el segundo es una modalidad que combina la experiencia de acampar al aire libre con las comodidades propios de un hotel. El término ‘glamping’ es una fusión de palabras de glamour y camping y fue acuñado a finales del siglo XIX. Consiste en disfrutar de la naturaleza y la experiencia de la acampada convencional, sin renunciar por ello al confort”, explican desde CBRE.
Hay una serie de características que diferencian un ‘glamping’ de un camping:
- Tienda o construcción más robusta que una tienda de campaña iglú
- Mobiliario propio de un hogar/hotel (camas con somier, mesita de noche, perchero, plantas…)
- Acceso a electricidad y luz, incluso a agua corriente
- Tarima o cualquier aislante bajo la tienda
- Duchas y baños de calidad
- En algunos casos cocina propia
Para Juan Gallardo, socio de la consultora 3Capital Real Estate, hay una diferenciación sustancial entre mismo tipo de activos. “Aquellos bien ubicados, próximos a destinos reconocidos, ya sean de playa o de montaña; de acceso fácil a través de una autopista conectada a las principales redes europeas y a dos días máximo de los principales emisores de demanda (Francia, Bélgica, Países Bajos y países centroeuropeos) se valoran especialmente bien. También aquellas inversiones “value add”, es decir, de gran calidad pero necesitadas de reposicionamiento mediante gestión activa (cambios de operador, renegociación de condiciones, reconfiguración de espacios, etc.) e inversión en CapEx”, sostiene Gallardo.
Rendimiento económico de los campings
Para los profesionales del sector consultados, “hablar de rentabilidades en el contexto actual es complicado y hay que sumarle que venimos de unos años que han imposibilitado una evolución normalizada de las cuentas de resultados”. “Al mismo tiempo existe una gran diferencia en niveles de coste de desarrollo entre un camping convencional, que tendría como estructura típica una zona de acampada, otra de caravanas y residualmente algún bungalow o similar, complementado con mucha zona verde, agua, supermercado, restaurante-cafetería, un resort como los que pueden aparecer en la costa catalana, con mucho foco en entretenimiento, agua, familias, y un glamping como los que podemos encontrar actualmente, similares a los modelos hoteleros en servicios pero con una estructura horizontal en lugar de vertical”, explican desde Savills.
“Los rendimientos, en cualquier caso, son comparables a los del segmento hotelero, comparable por producto, si bien con un diseño de producto adecuado se puede optimizar considerablemente la inversión y los costes operativos. Las tendencias apuntan a una mejora sustancial de ingresos por crecimiento de la demanda y ‘revenue management’, especialmente en los productos de calidad”, añade Garnica.
Para Gallardo, de 3Capital, este tipo de activos “vez reposicionado”, el rendimiento puede superar el 12%. “Si el activo está ubicado en una zona de baja estacionalidad, la inversión en CapEx se amortiza en menos de cinco años. Varios grupos españoles entran con voluntad de permanencia pero fondos extranjeros adquieren también activos con un perfil más oportunista, de forma agresiva pero que también puede acabar resultando mucho más rentable. El caso del glamping suele responder a inversiones más core, en activos consolidados, con flujo de caja estable y menor riesgo. A cambio de una gestión menos activa, con operadores de alta calidad y contratos a muy largo plazo, se obtiene un rendimiento menor pero más estable”, sostiene.
Dónde se invierte más en campings en España
Para CBRE, “hay una serie de focos en la costa mediterránea septentrional con una gran actividad. Asimismo, hay diversos players de nicho apostando por otros conceptos enfocados en montaña”, mientras que para Savills “el cambio que está experimentando la demanda ha generado un mayor apetito hacia destinos mucho menos masificados, un mayor contacto con la naturaleza y un mayor nivel de responsabilidad en toda la cadena de valor, provocando que determinadas ubicaciones con un valor natural importante, que además puedan ofrecer complementos de cultura, historia y patrimonio, hayan experimentado la aparición de un volumen de demanda previamente inexistente”.
“En estos destinos menos convencionales, el hecho de que exista un operador de solvencia y profesional, incrementa el interés, supliendo total o parcialmente la seguridad en la demanda”, añade Rodríguez Maseda, director de Consultoría Estratégica Hoteles en Savills.
Para 3Capital, las zonas de mayor inversión son «Levante, especialmente la provincia de Alicante; la costa mediterránea y atlántica de Andalucía y, sorprendentemente, algunos destinos del norte de España. También Cataluña, aunque su temporada es más corta».
Más allá de España
La inversión en este tipo de activos es un fenómeno que en otros países, como por ejemplo Francia o Reino Unido, está muy desarrollado con conceptos y plataformas de gran envergadura y respaldado por inversores de primer nivel. “Esos players comienzan a hacer su entrada en España y creemos que es un sector con un gran potencial de consolidación en los próximos años que se sustenta por fundamentales macroeconómicos, climatológicos y demográficos de España”, dicen desde CBRE.
Para Savills, “el principal empuje inversor viene de operaciones institucionales en Europa, donde el sector está mucho más desarrollado y estructurado que en España, con grandes operadores internacionales, y como vemos en España, con fondos de primer nivel apostando por el sector tanto a nivel de activos como a nivel de plataformas operativas mediante desarrollo y concentración de la industria”.
“Nosotros estamos trabajando tanto con propietarios privados, fondos institucionales, operadores locales e internacionales que prevén la continuidad del crecimiento del mercado transaccional en el mercado en los próximos años”, añade Garnica.
Para la consultora 3Capital, la inversión en campings “es un fenómeno que otros países europeos experimentaron con anterioridad pero que llegó a España hace unos diez años y cogió fuerza coincidiendo con el final de la anterior crisis económica”. “España era un terreno abonado para la inversión en reposicionamiento, con campings que no siempre habían mantenido la necesaria inversión en mantenimiento pero que conservaban ubicaciones privilegiadas (en primera línea de costa o, incluso, en zonas donde hoy en día no se permitiría su construcción)”.
“Esto es una oportunidad para grupos inversores extranjeros pero también se ha revelado como una opción de mejora para grupos nacionales que han sabido reposicionar su producto (p.ej.: el caso de IOSA, pioneros en la Costa Daurada) con una voluntad de permanencia y captando esa nueva demanda española sin renunciar a sus tradicionales huéspedes extranjeros”.
Además, Gallardo asegura que “es importante destacar que las administraciones locales pueden tener un papel relevante en el desarrollo de sus municipios como destino turístico manteniendo una actitud proactiva en el fomento de este tipo de actividades. Cuentan con la capacidad de permitirlos en suelo no urbanizable, con todas las garantías, mediante el diseño y aprobación de planes especiales».
