La crisis del covid-19 no solo ha rebajado las valoraciones de los activos inmobiliarios, sino que también ha supuesto un cambio de tendencia en el sector. En el caso de las socimis, la pandemia sanitaria ha provocado un freno en las salidas a bolsa.
Según un estudio de Armanext, en 2020 solo 14 sociedades de inversión inmobiliaria empezaron a cotizar en el mercado de valores, incluyendo BME Growth (antiguo Mercado Alternativo Bursátil) y Euronext. Se trata de la cifra más baja del último lustro y supone la primera caída desde el año 2014, en pleno despertar del sector.
Además, también se ha producido un fuerte descenso de la valoración de los activos que tenían en cartera en el momento de incoporarse al parqué. Y es que, mientras las 22 socimis que debutaron en bolsa en 2019 lo hicieron con inmuebles valorados en más de 2.800 millones de euros, las 14 de 2020 sacaron al mercado 1.519 millones en inmuebles.
Ahora bien, lo que no ha cambiado el coronavirus es la apuesta de estos vehículos de inversion por la vivienda, que sigue siendo su activo estrella.
El estudio sostiene que un 42,9% de las socimis españolas que empezaron a cotizar en 2020 en BME Growth y Euronext tenían activos residenciales en el momento de u debut, frente al 28,6% que representaban las oficinas. Otro 21,4% tenía hoteles y locales, mientras que un 14,3% tenía en propiedad centros comerciales y en torno al 7,1% poseía terrenos, naves o gasolineras.
Además de ser el activo más habitual en los ‘portfolios’ de las socimis, también es el que registró un mayor peso en la valoración. De hecho, supuso más de un 30% del valor total de las carteras, sacando así 10 puntos de ventaja a las oficinas. Los hoteles, por su parte, representaron un 15% y los locales comerciales, casi un 10%. En cambio, los locales solo representaron un 4% de la valoración; las naves, un 1,4% y los terrenos, un escaso 0,7%.
Estas cifras mejoran el promedio acumulado hasta la fecha. Y es que, desde 2013, cuando entró la modificación del régimen fiscal de las socimis y llegaron las primeros debuts bursátiles, el peso de la vivienda en las carteras de estos vehículos en el momento de su incorporación al mercado es del 40%, mientras que su peso en la valoración total de los activos se sitúa de media en el 27,6%.
Más compras en 2021
La apuesta por la vivienda viene siendo una constante en los últimos tiempos y en los primeros meses de 2021 también se mantiene. Sin ir más lejos, y coincidiendo con el final del primer trimestre, hasta cuatro vehículos de inversión inmobiliaria cerraron compras de inmuebles residenciales por un importe de 23,65 millones de euros, con una superficie total cercana a los 10.000 m2 y ubicados principalmente en Madrid, Sevilla, Toledo y ciudades dormitorio del centro de España y el Mediterráneo.
Según consta en BME Growth (antiguo MAB), las adquisiciones se produjeron entre el 26 y el 30 de marzo, y fueron formalizadas por Home Capital Rentals, el vehículo de inversón controlado por la firma patrimonialista de la familia Polanco, que se hizo con un edificio de viviendas en el barrio de Salamanca de Madrid por 10,72 millones de euros; y All Iron RE, que selló la adquisición de un inmueble en Sevilla por 9,8 millones con el objetivo de desarrollar un complejo con cerca de 50 ‘serviced apartments’ destinados a alojamiento corta y media estancia.
En esas fechas también invirtieron en vivienda Entrecampos, la primera socimi que empezó a cotizar en España, que el 26 de marzo se hizo con un edificio de viviendas de unos 1.330 m2 por 2,26 millones con el fin de transformarlo en un inmueble con 16 viviendas y 12 plazas de aparcamiento; y Quid Pro Quo, el vehículo de Alquiler Seguro, que el 30 de marzo compró 13 viviendas y varios anejos que suman 1.247 m2 de superficie por un importe de 912.000 euros.
En lo que llevamos de año también ha surgido un nuevo proyecto bautizado como ‘Primero H’, y que dará vida a la primera socimi social para alquilar viviendas a personas en situación de vulnerabilidad, de la mano de la Asociación Española de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Asocimi) y Hogar Sí, entidad de iniciativa social que trabaja para combatir el sinhogarismo en España. El objetivo que es que tenga el régimen de socimi como muy tarde en el mes de septiembre y que empice a cotizar, como dicta la normativa, en un plazo máximo de dos años desde dicha fecha. Su presupuesto inicial es de unos 15 millones de euros, con los que puede adquirir unas 170 viviendas.
Y la última operación que se ha conocido está protagonizada por All Iron, que sigue inviertiendo en vivienda. Esta semana la socimi ha formalizado la compra de un inmueble en Bilbao por 5,1 millones de euros. El edificio tiene una superficie de 1.954 m2, consta de 5 plantas e incluye un patio interior y un sótano con plazas de aparcamiento. El plan de la sociedad es construir en él un complejo con cerca de 45 ‘serviced apartments’ destinados a alojamiento corta y media estancia.
La apuesta de las socimis por la vivienda de alquiler está en línea con la del conjunto del mercado, donde están proliferando planes públicos y privados para desarrollar más pisos en arrendamiento, sobre todo a precios asequibles, con el fin de responder a una creciente demanda, principalmente en las grandes ciudades. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, se está avanzando en la primera fase del Plan Vive, mientras que los proyectos de ‘build to rent’ están siendo una constante en los últimos meses y ya hay proyectadas más de 90.000 viviendas de alquiler hasta 2028.
Además, los estudios de firmas internacionales sitúan a la vivienda como uno de las apuestas seguras para la inversión inmobiliaria. La gestora de Deutsche Bank, por ejemplo, afirma que el residencial será el motor de la recuperación en Europa y el activo más rentable en países como España.
