“Americans Are Buying Homes in Spain More Than Ever Before”. Así titulaba The Wall Street Journal un artículo sobre el aluvión de operaciones inmobiliarias que están protagonizando los ciudadanos estadounidenses en España. Un aluvión que, como bien comentaba el diario, está batiendo todos los récords.
Según el Consejo General del Notariado, solo durante el primer semestre de 2022, los estadounidenses compraron 1.162 viviendas en España, un 75,5% más que en la primera mitad de 2021, firmando no solo el sexto mayor crecimiento por nacionalidades, sino el mayor volumen de operaciones de toda la serie histórica. Además, son los que pagan los precios más altos por m2, solo superados por los compradores procedentes de Dinamarca.
El impulso ha cogido fuerza con el paso de los años. Desde 2019, sin ir más lejos, las compras se han disparado prácticamente un 90%, tanto de viviendas permanentes como de vacaciones, y la tendencia de momento no da muestra de ralentizarse.
Al menos, eso es lo que dejan entrever los datos de los Registradores de la Propiedad. Según el Anuario Inmobiliario del pasado ejercicio, durante 2022 el peso de las compras de viviendas por parte de ciudadanos estadounidenses ha aumentado en 0,29 puntos porcentuales, hasta suponer el 1,19% de las operaciones protagonizadas por extranjeros en el año y el 0,16% de las transacciones totales en España.
Las agencias inmobiliarias también destacan que en el mercado del lujo se ha producido un acelerón de la demanda en los últimos tiempos. Así lo confirma Albert Milián, portavoz de Sotheby’s International Realty Barcelona y Costa Brava, que explica a idealista/news que “actualmente es el cliente estrella en la vivienda de alto ‘standing’ en Barcelona, aunque es cierto que Sotheby’s International Realty goza de un gran prestigio en EEUU. Esto ha permitido que a lo largo de estos años haya sido un cliente recurrente, pero desde 2021 hemos notado una explosión en la demanda y en 2022 este cliente ha representado en Barcelona algo más del 30% de nuestras operaciones”.
La calidad de vida y un dólar fuerte, entre los factores
¿Y a qué se debe este reciente tirón del interés por la vivienda en España entre los estadounidenses? Los expertos afirman que detrás de la tendencia al alza hay factores estructurales, como el clima, la cultura, la gastronomía o unos bajos precios de los inmuebles respecto a los que se registran en las principales ciudades de la primera economía mundial, y otros más coyunturales, como el tipo de cambio entre el dólar y el euro o la guerra en Ucrania.
Felice Tufano, vicepresidente de FIABCI España y presidente de FIABCI Europa, detalla que en los últimos años “ha habido un aumento en la compraventa de propiedades por parte de ciudadanos estadounidenses en España. Entre las razones que explican este fenómeno se encuentra el atractivo turístico y cultural de España, así como su clima cálido y su calidad de vida. Además, el precio €/m2 de ciudades como Barcelona, Madrid o Marbella siguen siendo mucho más asequibles si lo comparamos con otras ciudades del mundo y, en particular, con ciudades de Estados Unidos como Nueva York, San Francisco o Los Ángeles”.
Según el último ranking elaborado por The Economist-EIU, esas tres urbes se situaron entre las 10 más caras para vivir del mundo en 2022, tras analizar más de 400 precios de productos y servicios en un total de 172 ciudades. Además, el precio de la vivienda de lujo en San Francisco y Los Ángeles más que duplica al que se registra en Madrid o Barcelona, mientras que es más de tres veces superior en el caso de Nueva York, de acuerdo con los datos de la consultora inmobiliaria Savills.
Por otro lado, añade Tufano, “muchos estadounidenses ven a España como una oportunidad de inversión, ya que el mercado inmobiliario español se ha recuperado y se mantiene estable en los últimos años después de la crisis financiera de 2008. Es importante destacar que los estadounidenses están cada vez más interesados en la compra de propiedades de lujo en España, donde suelen gastar más en propiedades en las zonas más exclusivas y de alta demanda”.
Una opinión que comparte Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General de los COAPI de España, quien destaca que “en su inmensa mayoría son compradores de viviendas de lujo, con un precio superior a 500.000 euros para poder obtener la residencia rápidamente”. Nomdedeu también achaca este fenómeno a factores como el clima, la calidad y el estilo de vida de España, o la diversa oferta cultural están detrás del aumento de las operaciones, aunque añade otras razones coyunturales: el atractivo tipo de cambio y el parón de compras por parte de ciudadanos rusos por la guerra en Ucrania. En este sentido, el vocal del Consejo General de los COAPI de España destaca que “se nota más este avance estadounidense por el freno de compra de viviendas de lujo por parte de rusos”. Respecto al tipo de cambio, insiste en que “el cambio favorable del dólar frente al euro es determinante”.
El vicepresidente de FIABCI España y presidente de FIABCI Europa también considera que la evolución entre el billete verde y la moneda única puede “haber tenido un impacto en la cantidad de inversores estadounidenses que deciden comprar propiedades en España, especialmente cuando hay una tasa de cambio favorable como ha sucedido en los últimos 2 años, donde el USD ha ido recuperando fuerza desde diciembre 2020 con una tasa de cambio de 0,81 pasando a octubre 2022 a 1,03 respecto al euro”. El tipo de cambio se mueve hoy en día en 1,08 dólares por cada euro.
Otra clave que mencionan los expertos es el incremento de los vuelos directos entre EEUU y España. El pasado verano, por ejemplo, se puso en marcha una nueva conexión de Nueva York a Palma de Mallorca por parte de la compañía United Airlines. Actualmente hay vuelos regulares a diferentes puntos de España (principalmente Madrid y Barcelona) desde la ciudad de los rascacielos, Miami, Los Ángeles, Atlanta o Filadelfia.
Más allá de las principales zonas costeras
Los estadounidenses siguen apostando por las zonas costeras a la hora de comprar vivienda en España, aunque en los últimos tiempos están ganando protagonismo otros destinos más urbanos.
En este sentido, Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers Iberia, sostiene que “dentro de las principales ciudades españolas, cabe destacar el incremento de los estadounidenses en Valencia y Madrid. Por ejemplo, en Madrid se ha producido un crecimiento del número de compradores extranjeros en general desde el 16% de 2021 hasta el 23% de las operaciones gestionadas por Engel & Völkers. De estos clientes internacionales, lideraron las compras los mexicanos (3,45%), seguidos por los estadounidenses (2,12%) y franceses (1%). Por distritos, cabe destacar la preferencia de los americanos por Chamartín, donde acapararon el 6,82% de las operaciones de compra. En Valencia también ha sido muy significativo el porcentaje acaparado en algunos de los distritos de la ciudad como es el caso de L’Olivereta, donde han firmado el 33% de las compras realizadas en esa zona. En Ciutat Vella, los estadounidenses han acaparado el 8%, seguido muy de cerca por Benimaclet y Quatro Carreres (7%), mientras que también han tenido una presencia destacada en Eixample y Extramurs”.
Y, más allá de los grandes polos turísticos urbanos y costeros, el interés también se está trasladando a otras zonas de interior y más rurales.
Según afirma el vicepresidente de FIABCI España y presidente de FIABCI Europa, “la mayoría de las compras de inmuebles por parte de ellos en España se realizan en áreas costeras como la Costa del Sol y en ciudades como Madrid y Barcelona. Pero también se observa un aumento de interés en propiedades rurales y en el interior de España, como en el interior de Andalucía y en la región vinícola de La Rioja”.
Una tendencia que ya tiene un reflejo en los datos oficiales. Según los Registradores de la Propiedad, la nacionalidad estadounidense fue la cuarta más destacada en las compras de viviendas en Asturias por parte de extranjeros en 2022 (al representar un 4,04% de las operaciones formalizadas por foráneos, empatada con la británica). También fue la séptima en País Vasco (2,95%), la octava en Extremadura (0,81%) y la décima en Galicia (2,38%).
En esa misma línea, los datos de idealista/data también muestran el creciente interés de los estadounidenses por comprar vivienda en diferentes puntos del país. Prueba de ello es que las búsquedas procedentes desde la primera potencia mundial fueron la gran referencia en diciembre de 2022 en una treintena de capitales de provincia: A Coruña, Albacete, Ávila, Barcelona, Bilbao, Burgos, Cáceres, Cádiz, Ciudad Real, Córdoba, Girona, Granada, Guadalajara, León, Logroño, Lugo, Madrid, Ourense, Oviedo, Pamplona, Pontevedra, Segovia, Sevilla, Tarragona, Teruel, Toledo, Valencia, Vitoria, Zamora y Zaragoza.
Además, las búsquedas desde EEUU para arrendar una casa fueron las cuartas más numerosas durante el año pasado, tras las que se registraron desde Alemania, Francia y Reino Unido, ganando una posición respecto al ranking de 2019. Y lideraron las búsquedas en provincias como Madrid, Valencia, Alicante, Tarragona, Girona, Málaga, Granada, así como en otras del interior cercanas a la capital (como Toledo, Segovia y Guadalajara) o del norte (Pamplona, Logroño, Bilbao Oviedo y A Coruña).
Las características más demandadas de las viviendas
En líneas generales, el presidente de la inmobiliaria de lujo Engel & Völkers en España y Portugal afirma que las características que buscan los estadounidenses en una vivienda son similares a las de todo tipo de comprador de vivienda de lujo. “Demanda ubicación y, en segundo lugar, espacios amplios. Tras el confinamiento, se ha mantenido el efecto que generó la pandemia no sólo en el metraje de la vivienda, sino en otros como son espacios de luz, espacios para el teletrabajo, así como salida al exterior con terrazas y zonas verdes (como jardín o espacios comunes). Además, es muy valorado una zona para practicar deporte en casa”.
Por otro lado, desde FIABCI también aseguran que las propiedades con vistas al mar y con fácil acceso a las playas suelen ser las más demandadas, ya sean apartamentos, casas o villas. En cambio, desde Sotheby’s International Realty destacan la predilección por los edificios singulares, ya sea por su carácter histórico o por su diseño más moderno.
“Buscan vivienda céntrica (Eixample o ciertas zonas del Barrio Gótico y Born) que esté muy bien reformada y valoran muchísimo que la vivienda haya mantenido los elementos históricos del edificio, como los techos altos con molduras o las cristaleras de la época modernista”, detalla el portavoz de Sotheby’s International Realty en Barcelona y Costa Brava, aunque puntualiza que el hecho de que con el paso del tiempo haya ido cambiando “el tipo de cliente predominante en la vivienda de alto ‘standing’, ha abierto la ciudad a reconocer espacios que antes no eran tan importantes para la demanda y que ahora están dotando estas zonas de gran valor añadido. No descartan tampoco viviendas más modernas y valoran zonas como Diagonal Mar, Gótico, Poblenou e incluso Poble Sec”.
Una tendencia al alza, pero a expensas de la incertidumbre
El interés de los ciudadanos estadounidenses por las viviendas en España podría ir a más en los próximos meses, ya que los demandantes de viviendas de lujo no se ven afectados por el encarecimiento de la financiación que sí lastra las operaciones de la mayoría de las familias, ya que no suelen necesitar una hipoteca para comprar in inmueble.
Además, otro viento de cola, como destaca Rebeca Pérez, fundadora y CEO de la plataforma tecnológica de inversión inmobiliaria Inviertis, es “el hecho de que la vecina Portugal quiera poner fin a la concesión de Golden Visa y, por tanto, que se reduzcan las vías de entrada al mercado europeo. Aunque son varios los países de la UE que adoptan esta medida para atraer la inversión extranjera, en España, Grecia y Malta los requisitos son menos exigentes en cuanto a la cantidad a invertir se refiere”.
En este punto conviene recordar que Portugal también ha sido un mercado clave para los compradores estadounidenses en los últimos años. A cierre del año pasado, fueron los principales demandantes extranjeros para adquirir una casa en Lisboa, Oporto, Cascais o Lagos, y están entre los principales propietarios foráneos del país, junto con británicos, alemanes y holandeses. Pero el proyecto de ley que ha aprobado el Gobierno socialista de António Costa que quiere acabar las Golden Visa podría impactar en las futuras transacciones en el país y, por ende, beneficiar al mercado español.
Sin embargo, todos esos factores estarán supeditados a cómo evolucione la incertidumbre. Y es que, como concluyen desde Engel & Völkers, “el mercado de lujo se mueve con reglas independientes al estándar: es más estable a los cambios económicos y rara vez se cierran con financiación bancaria. Pero, a pesar de que no se ve prácticamente afectado por los incrementos de los tipos de interés, sí se ve afectado por la incertidumbre general. Observamos que los compradores están retrasando sus decisiones de compra y proponiendo ofertas más agresivas”.
