Los casi 14.000 m2 de espacio comercial que se encuentran Edificio España, el octavo edificio más alto de Madrid, están en la recta final de su puesta en marcha. De hecho, Inbest socimi, sociedad de inversión de la gestora Corpfin y actual propietaria de los locales que componen ese espacio, prevé entregar los establecimientos a los operadores en los próximos meses, con el objetivo de puedan abrir al público en 2022.
Esa es la fecha que consta en el documento de incorporación al mercado de valores que ha presentado la socimi Inbest VII a BME Growth en el marco de su proceso de incorporación a la plataforma. La sociedad ha recibido luz verde para empezar a cotizar próximamente a un precio de 1 euro por acción y una capitalización de 13,8 millones de euros.
Y entre los activos que tiene en cartera se encuentran varios comercios y oficinas situados en Madrid, Valencia, Bilbao y Las Palmas de Gran Canaria, alquilados actualmente a El Corte Inglés, BBVA y Alcampo. Entre ellos también se encuentran los locales comerciales del Edificio España, por los que Inbest pagó 160 millones de euros al grupo hotelero RIU, dueño de todo el rascacielos. La operación se selló en enero de 2019, aunque la escritura pública se formalizó un año más tarde.
Según consta en el documento, el activo de Plaza de España, ubicado en pleno corazón de la capital, “está siendo acondicionado para su puesta en funcionamiento y su posterior puesta a disposición de los operadores. Se estima entregar los locales a los operadores una vez hayan finalizado las obras de la remodelación de Plaza España y los inquilinos acondicionen los locales para que puedan abrirse al público en el 2022”.
A finales de mayo, la compañía selló un contrato de arrendamiento con el Grupo Inditex, que será el operador que ocupe dos terceras partes de la superficie comercial (unos 9.000 m2) durante los próximos 20 años. Los planes del gigante gallego pasan por abrir tres ‘macrotiendas’ de nuevo concepto de Zara, Zara Home y Stradivarius en el famoso edificio situado en la Gran Vía, cuyo estreno se espera para el próximo año.
En cuanto a la renta que deberá pagar la compañía fundada por Amancio Ortega, el documento detalla que “representará un porcentaje variable de los ingresos por ventas con un mínimo garantizado correspondiente a un porcentaje de la renta variable del ejercicio precedente. Dicha renta comenzará a devengarse en 2022 una vez finalizadas las obras de remodelación de Plaza España, momento en el que se entregará el local al inquilino, y se realicen por el mismo las obras de acondicionamiento del local”.
Y todo apunta a que el precio por m2 será inferior al promedio que se registra actualmente en Gran Vía, una de las principales arterias comerciales de toda España, y que ronda los 270 euros/m2/mes, ya que Inditex asumirá la mayor parte de la inversión prevista para acondicionar los locales (la inversión total ascenderá a 18,2 millones de euros).
Según los cálculos preliminares de la consultora CBRE, la renta razonable del espacio comercial se encuentra entre 26 y 121 euros/m2, dependiendo del local y de la planta. Aun así, la consultora estima que la renta bruta de toda la superficie comercial podría situarse cerca de 7,33 millones de euros al año.
La cuantía total más alta es la prevista para el local con entrada por Gran Vía, que cuenta con unos 5.200 m2. En este caso la renta que CBRE estima razonable está entre 57 y 95 euros/m2/mes teniendo en cuenta la superficie, ya que supondría el pago de un alquiler de 3,5 millones de euros anuales y, según la consultora, “sería complicado encontrar un operador dispuesto a pagar una renta superior”. Al margen de la renta, el arrendador deberá asumir unos gastos de 260.000 euros anuales solo en concepto de IBI, mientras que los gastos de comunidad rondarán los 25.000 euros anuales, aunque parte del importe podría repercutírselos a los operadores.
Otro de los datos sobre los locales comerciales del Edificio España que incluye el documento es que desde que fue adquirido por Inbest se ha revalorizado en casi 5 millones de euros, pese a la pandemia sanitaria. CBRE, de hecho, apunta a que el valor actual de mercado de la superficie comercial se sitúa en 164,85 millones de euros (11.958 euros/m2), frente a los 160 millones que desembolsó su actual propietario.
Por otro lado, la consultora prevé una rentabilidad negativa de los inmuebles durante el primer año, lastrada por las inversiones que debe hacer la sociedad (solo en capex el montante supera 1,5 millones de euros), aunque sitúa la tasa interna de retorno (TIR) en el 5,75%, y la rentabilidad de salida, en el 3,5%.
